収益物件の価格計算方法その二
不動産投資用の収益物件の価格計算方法には大きく分けて二つの手法があります。
その手法は・・・・・
『収益還元法』
『原価法』
という手法です。
このページでは『収益還元法』という手法について言及してまいりたいと思います。
収益還元法とは簡単にいってしまえば、その不動産に求められる収益率を逆算してその不動産の価格を求める手法になります。
収益率を判断する指標として『利回り』という指標があります、利回りといっても計算方法が数通りあるのでここでは説明を省略し、表面利回りという指標に絞って説明したいと思います。
表面利回りの計算方法はいたって単純で
●年間収入÷不動産の価格=利回りとなります。
つまり４部屋あるアパートで一部屋５万円で貸している物件があるとすると
５万円×４部屋×１２カ月=年間収入
となりますのでこのアパートの年間収入は240万円となります。
仮にこのアパートの価格が2,400万円だとすると・・・
●240万円÷2,400万円=10％
という利回りになります。
収益還元法とは単純に言ってしまえばこの利回りを逆算するだけなのです。
このアパートの適正な利回りは仮に8％とすると
●年収240万円÷期待利回り8％=不動産価格
という事になり、ここでは3,000万円という事になります。